부동산 수익률 실수 TOP 5 – 계산 하나로 손실이 되는 이유
부동산 투자의 핵심은 수익률입니다. 하지만 많은 사람들이 계산 방식에서 부동산 수익률 실수를 범하고 있습니다.
실제로 수익률을 제대로 계산하지 않으면, 투자는 손익분기점에도 못 미치는 손실로 전환될 수 있습니다.
이 글에서는 실전 투자자들이 가장 자주 하는 실수 5가지와 그 해결책을 소개합니다.
1. 대출이자 계산 누락 – 실투자 기준 수익률이 핵심
수익률을 계산할 때 총매입가 기준으로 계산하는 실수가 자주 발생합니다.
그러나 대출을 활용했다면 반드시 자기자본(실투자금) 기준으로 수익률을 계산해야 합니다.
예를 들어, 매입가 3억, 대출 2억, 내 돈 1억일 경우 월세 수익이 100만 원이라면 수익률은 4%가 아니라 12%입니다.
단, 여기에 대출이자 비용을 반드시 반영해야 정확한 순수익률이 나옵니다.
✅ 관련글: 실투자 기준 부동산 수익률 계산법
2. 취득세, 법무비용 무시 – 수익률 깎는 보이지 않는 지출
부동산 거래 시 필수로 발생하는 취득세, 중개보수, 법무사 수수료, 등기비용을 누락하면 수익률이 왜곡됩니다.
예를 들어, 총 3천만 원의 초기비용이 발생한다면 실투자금은 증가하고, 수익률은 그만큼 낮아집니다.
3. 공실 기간 미반영 – 수익률 과대계산의 함정
부동산 수익률 실수 중 가장 흔한 것이 바로 공실 고려 누락입니다.
월세 수익이 매달 들어온다고 가정하면 안 됩니다. 연 1~2개월의 공실만 있어도 전체 수익률이 10~15%까지 낮아질 수 있습니다.
계산 시엔 보수적으로 10% 공실률을 가정하는 것이 좋습니다.
4. 관리비 및 유지보수비 제외 – 눈에 안 보이는 비용의 진실
노후 아파트나 소형 빌라의 경우 엘리베이터 유지비, 공용 전기료, 수리비 등이 자주 발생합니다.
월세 100만 원 수익 중 관리비가 15만 원이라면, 실제 수익은 85만 원입니다.
이러한 관리비를 빼지 않으면 수익률 계산이 왜곡됩니다.
5. 세금(소득세, 종부세) 반영 부족 – 세후 수익률이 진짜다
임대소득세, 종합부동산세, 양도세 등은 필수로 계산에 포함되어야 합니다.
세전 수익률만 보고 투자하면, 나중에 세금으로 인해 손해를 볼 수 있습니다.
특히 다주택자일 경우 중과세율 적용 여부까지 고려해야 실수 없습니다.
🔗 외부 참고자료: 국세청 임대소득 과세 안내
Q&A: 부동산 수익률 실수, 어떻게 피할 수 있을까?
Q. 부동산 수익률 계산 시 필수로 반영해야 할 항목은?
A. 아래 5가지는 반드시 포함되어야 정확한 계산이 가능합니다:
- 대출이자
- 취득세 등 초기 비용
- 공실 기간
- 관리·유지비
- 세금(소득세, 종부세)
Q. 실투자 기준 수익률이 왜 중요한가요?
A. 대출을 활용했다면, 총매입가가 아니라 ‘내 돈 기준’으로 계산해야 **ROI(Return On Investment)**가 정확하게 측정됩니다.
✅ 결론: 부동산 수익률 실수를 줄이면 수익이 보인다
부동산 수익률 실수는 아주 작은 계산 착오에서 시작되지만, 그 결과는 수백만 원 단위의 손실로 이어질 수 있습니다.
대출, 세금, 공실, 관리비까지 꼼꼼히 반영해 세후 실투자 기준 수익률을 체크하세요.
그게 진짜 수익을 만드는 첫걸음입니다.
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